Управління багатоквартирним будинком
1. Визначення термінів. Що таке "багатоквартирний будинок», «співвласник», «управитель»?
Законом України "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку" (надалі – Закон) визначені особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, врегульовано правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
Відповідно до статті 1 Закону багатоквартирний будинок - житловий будинок, в якому розташовано три чи більше квартири. У багатоквартирному будинку можуть також бути розташовані нежитлові приміщення, які є самостійними об’єктами нерухомого майна. Співвласник багатоквартирного будинку (далі - співвласник) - власник квартири або нежитлового приміщення у багатоквартирному будинку. Управитель багатоквартирного будинку (далі - управитель) - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб.
2. Форми управління багатоквартирним будинком?.
1. Самостійне управління багатоквартирним будинком співвласниками. Така форма управління передбачає можливість управляти будинком без створення Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ), де власники самостійно можуть утримувати свій будинок та прибудинкову територію в належному стані.
2. Управління багатоквартирним будинком управителем. Ця форма передбачає управління будинком на підставі договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
3. Управління багатоквартирним будинком об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку. Ця форма передбачає, що співвласники для більш ефективного управління своїм будинком та прибудинковою територією створюють ОСББ – орган для прийняття колективних рішень.
Ст. 9 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
3. Чому з березня 2025 року в рахунках- повідомлення з’явилась послуга управління багатоквартирним будинком?
Згідно з вимогами Закону України «Про житлово-комунальні послуги» та листа Антимонопольного комітету України у Києві, для будинків, мешканці яких не прийняли рішення щодо управління, проведено конкурс за результатами якого призначено управителя з якими укладено договори, окремо по кожному будинку, в яких вказано перелік послуг та реальні витрати на їх виконання.
Відповідно, у будинках міста Києва у яких не створено об’єднань співвласників багатоквартирних будинків, а також у будинках мешканці яких не прийняли рішення щодо управління багатоквартирним будинком з 1 березня 2025 року, надається нова послуга з управління багатоквартирним будинком, що відображається окремим рядком у рахунках-повідомленнях, зокрема за розрахунковий період березень 2025 року.
Враховуючи зазначене, нова графа в квитанції (рахунку-повідомленні) для оплати за житлово-комунальні послуги відображає надання нової послуги з управління багатоквартирним будинком (УББ).
4. Що входить до послуги з управління багатоквартирним будинком?
Перелік робіт та сервісів, що входять до складу послуги з управління багатоквартирним будинком, затверджено Постановою Кабінету міністрів України №712 від 5 вересня 2018 року «Про затвердження Правил надання послуги з управління багатоквартирним будинком та Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком».
Послуга з управління включає:
• забезпечення утримання спільного майна багатоквартирного будинку, зокрема: прибирання внутрішньобудинкових приміщень та прибудинкової території, якщо земельна ділянка, на якій розташований багатоквартирний будинок, а також належні до нього будівлі, споруди та прибудинкова територія, згідно з відомостями про таку земельну ділянку, що містяться у Державному земельному кадастрі, знаходиться у власності або користуванні співвласників багатоквартирного будинку відповідно до вимог законодавства;
• виконання санітарно-технічних робіт;
• обслуговування внутрішньобудинкових систем (крім обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги у разі укладення індивідуальних договорів з обслуговуванням внутрішньобудинкових систем про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем);
• утримання ліфтів тощо;
• купівлю електричної енергії для забезпечення функціонування спільного майна багатоквартирного будинку;
• поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку;
• інші додаткові послуги, які можуть бути замовлені співвласниками багатоквартирного будинку.
Більш детальну інформацію щодо структури послуги з управління багатоквартирним будинком у розрізі кожного окремого житлового будинку відповідного району м. Києва визначено в договорах, укладених з управителями.
5. Хто такай управитель багатоквартирного будинку?
Управитель багатоквартирного будинку - фізична особа - підприємець або юридична особа - суб’єкт підприємницької діяльності, яка за договором із співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку і прибудинкової території та належні умови проживання і задоволення господарсько-побутових потреб (Ст. 1 ЗУ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку»).
6. Для яких багатоквартирних будинків проведено конкурс з призначення управителів?
Конкурси з призначення управителів проводились для багатоквартирних будинків, в яких не створено об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) та співвласники яких не прийняли рішення про форму управління багатоквартирним будинком.
7. Де можна знайти інформацію про призначеного управителя?
Після призначення (визначеного на конкурсній основі районною в місті Києві державною адміністрацією) управителя багатоквартирного будинку КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду відповідного району м. Києва», останнім забезпечено доведення до відома співвласників багатоквартирних будинків інформації про управителя (повне найменування управителя, його контактні телефони, номер та дату укладення договору, ціну послуги), шляхом розміщення в кожному конкретному будинку, зокрема на інформаційних стендах у під’їздах будинку, відповідного оголошення.
Крім того, розміщення відповідного оголошення забезпечено на сайтах районних в місті Києві державних адміністрацій.
8. Яка ціна послуги з управління багатоквартирним будинком?
Для будинків щодо яких управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу (КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду відповідного району м. Києва») й встановлена для кожного будинку окремо з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, яка свою чергу також зазначена в договорі про надання послуги з управління багатоквартирним будинком.
Розмір вартості послуги з управління багатоквартирним будинком щомісячно відображається у рахунку-повідомленні в графі «Вартість/тариф/розмір».
9. Хто встановлює ціну на послугу з управління багатоквартирним будинком?
Ціна на послугу з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, або, якщо у випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування, ціна послуги визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу, тобто управителем визначеним органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах (ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
10. Як визначається ціна послуги з управління багатоквартирним будинком?
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком у разі визначення управителя органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах відповідно до Закону України "Про особливості здійснення права власності в багатоквартирному будинку" визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Ціна послуги з управління багатоквартирним будинком встановлюється договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на один квадратний метр загальної площі житлового або нежитлового приміщення, якщо інше не визначено договором про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, та включає:
1) витрати на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території і поточний ремонт спільного майна багатоквартирного будинку відповідно до кошторису витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, крім витрат на обслуговування внутрішньобудинкових систем, що використовуються для надання відповідної комунальної послуги, у разі укладення індивідуальних договорів про надання такої послуги, за умовами яких обслуговування таких систем здійснюється виконавцем;
2) винагороду управителю, яка визначається за згодою сторін.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території є невід’ємною частиною договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Кошторис витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території враховує обов’язковий перелік робіт (послуг), який затверджується центральним органом виконавчої влади, що забезпечує формування та реалізує державну політику у сфері житлово-комунального господарства, а також періодичність виконання (надання) робіт (послуг) з утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (ст. 10 ЗУ Закону України «Про житлово-комунальні послуги»).
11. Де можна отримати копію договору?
Договір (разом із додатками) від імені співвласників багатоквартирного будинку підписує уповноважена особа виконавчого органу відповідної місцевої ради, за рішенням якого призначено управителя (відповідно до вимог п. 6 розділу VI Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIIІ).
Для отримання більш детальної інформації та копії договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком рекомендуємо звернутися до належного власника/розпорядника інформації (КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду відповідного району м. Києва»).
* Водночас за дорученням КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду відповідного району м. Києва» у разі письмового звернення споживачів, комунальний концерн «Центр комунального сервісу» надає споживачам копію договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком.
Отримати копію договору можна на особистому прийомі в районному сервісному центрі або дистанційно у приватних повідомленнях на офіційній сторінці через месенджер Facebook або Telegram-каналах. Для бронювання особистого візиту до районного сервісного центру скористуйтесь попереднім записом до електронної черги. Усі контакти на сторінці "Наші сервіси".
Зауважуємо, що до звернення обов’язково необхідно додати копію паспорту, ідентифікаційного коду та документа, що підтверджує право власності/користування житловим приміщенням. У випадку необхідності проведення актуалізації інформації по особовому рахунку додатково фахівець може запросити документи інших співвласників та технічний паспорт.
12. Чи потрібно укладати додатковий договір в разі зміни власника приміщення багатоквартирного будинку?
Укладення додаткових договорів між Управителем та новим співвласником законодавством не передбачено.
В разі зміни власника приміщення багатоквартирного будинку, в якому обрано Управителя на підставі Конкурса з призначення управителів, передбачено обов’язок нового співвласника інформувати управителя про зміну власника житла (іншого об’єкта нерухомого майна) та фактичну кількість осіб, які постійно проживають у житлі (пункт 6 розділу «Права та обов’язки сторін» Типового договору про надання послуги з управління багатоквартирним будинком, форму якого затверджено постановою Кабінету Міністрів України від 5 вересня 2018 року № 712).
13. Чи можна змінити форму управління багатоквартирним будинком та обрати іншого управителя?
Якщо протягом дії договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, укладеного за результатами конкурсу, співвласники приймуть рішення про зміну форми управління багатоквартирним будинком або про обрання іншого управителя, співвласники мають право достроково розірвати такий договір, попередивши про це управителя, призначеного на конкурсних засадах, не пізніш як за два місяці до дня розірвання договору.
14. Мораторій на підняття тарифів, чому збільшилась вартість послуги?
Мораторій ще на початку війни запроваджено тільки на деякі комунальні послуги, а саме на застосування підвищених тарифів на послуги з постачання гарячої води та теплової енергії і тільки для категорії споживачів «населення». Мораторій не стосується житлових послуг, до яких належить послуга управління багатоквартирним будинком.
15. Що таке винагорода управителю?
Винагорода управителю – це плата управителю за надання послуги з управління багатоквартирним будинком з розрахунку на 1 м2 загальної площі житлового або нежитлового приміщення.
16. Як визначається винагорода Управителю?
Згідно ст. 10 Закону України «Про житлово-комунальні послуги» від 09.11.2017 № 2189-VIII вартість послуги з управління багатоквартирним будинком визначається за домовленістю сторін, крім випадку обрання управителя органом місцевого самоврядування.
Якщо управитель визначений органом місцевого самоврядування на конкурсних засадах, ціна послуги з управління багатоквартирним будинком визначається на рівні ціни, запропонованої в конкурсній пропозиції переможцем конкурсу.
Винагорода управителя визначається безпосередньо управителем (учасником конкурсу) та її розмір не залежить від витрат на утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території (в тому числі і загальновиробничих, адміністративних витрат).