До 1 липня мешканці можуть самостійно обрати найзручніший для них спосіб управління власним будинком

Першого липня 2015 року набрав чинності Закон України від 14 травня 2015 року № 417-VIIІ «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирних будинках», який регулює правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконання обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.

Серед нововведень Закону 417-VIII найголовнішим є - чітке визначення ним методів управління спільним майном у багатоквартирному будинку: самостійно, у тому числі шляхом створення ОСББ, або за допомогою передання всіх або частини функцій, напідставі договору, фізичній особі — підприємцю чи юридичній особі (управителю).

 Форми управління будинків

1. Якщо Ви та Ваші сусіди  вирішили самостійно  управляти багатоквартирним  будинком без створення ОСББ.

Всі рішення приймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом.До компетенції зборів співвласників входить прийняття рішень із усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:

• 1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміна та скасування обмежень користування ним;
• 2) визначення управителя та його відкликання, затвердження й зміна умов договору з управителем;
• 3) обрання вповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, унесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
• 4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
• 5) проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
• 6) визначення дати й місця проведення наступних зборів співвласників;
• 7) визначення переліку й розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.

Важливо знати, що рішення вважається прийнятим зборами співвласників, якщо за нього проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 75 відсотків загальної площі всіх квартир та нежитлових приміщень багатоквартирного будинку, крім рішень з питань, зазначених у пунктах 2 і 3 частини другої цієї статті, які вважаються прийнятими зборами співвласників, якщо за них проголосували власники квартир та нежитлових приміщень, площа яких разом перевищує 50 відсотків.

У такому разі, при відсутності необхідної кількості голосів підтримки співвласників будинку (відповідно 75 та 50 відсотків загальної площі квартир та приміщень необхідних для схвалення рішення зборів) та відсутності голосів "за" в ході письмового опитування (ч. 8 ст. 10 Закону № 417) призведе до неможливості приймати ті чи інші рішення необхідні для належного обслуговування та утримання будинку його співвласниками, оскільки рішення будуть вважатися неприйнятими.

Київською міською радою було прийнято рішення №284/284 від 9 жовтня 2014 року «Про уповноважену особу багатоквартирного будинку з питань житлово-комунального господарства», з метою посилення контролю з боку власників квартир у багатоквартирних будинках за виконанням обов’язків учасників договірних відносин у сфері надання житлово-комунальних послуг, їх кількості та якості (взяти до уваги).

2. Співвласники можуть доручити управління багатоквартирним будинком управителю без створення ОСББ.

Управитель, це фізична особа – підприємець або юридична особа – суб’єкт підприємницької діяльності,який згідно із договором зі співвласниками забезпечує належне утримання та ремонт спільного майна багатоквартирного будинку й прибудинкової території та належні умови проживання й задоволення господарсько-побутових потреб.

Управління будинком управителем здійснюється на підставі договору про надання послуг з управління багатоквартирним будинком, умови якого повинні відповідати умовам типового договору,затвердженого КМУ.

Вартість послуг з управління багатоквартирним будинком визначається за згодою сторін та зазначається у договорі з управителем.Тариф складатиметься, зокрема, із ціни за послугу з управління, яка буде договірною. Управитель має обгрунтувати цю суму, подавши мешканцям розрахунки і повідомивши, які саме функції виконуватиме. Інша складова тарифу - це плата за утримання будинку і прибудинкової території. Наприклад, тариф становитиме 3 гривні на метр квадратний. Гривню мешканці платитимуть за послугу з управління, а дві - за послуги з утримання будинку і прибудинкової території. І управитель зобов'язаний за кожну копійку із цих двох гривень звітувати перед співвласниками будинку. Останні мають брати активну участь у розподілі цих коштів, тобто визначати, куди саме скерувати гроші. Управитель разом із мешканцями має скласти акт технічного огляду будинку, визначити, які роботи слід розпочати найперше та за погодженням із співвласниками виконати такі роботи.

Договір з управителем укладається строком на один рік. Якщо за один місяць до закінчення зазначеного строку жодна із сторін не повідомить письмово іншу сторону про відмову від договору, договір вважається продовженим на наступний однорічний строк.

3. Співвласники вирішили створити ОСББ та делегувати голові правління права обирати управителя.

ОСББ (Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку), це юридична особа (неприбуткова організація), створена власниками квартир та/або нежитлових приміщень багатоквартирного будинку для сприяння використанню їхнього власного майна й управління, утримання та використання спільного майна (Закон України "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку" від 29 листопада 2001 року № 2866-III, далі Закон-2866) .

Основна діяльність об’єднання полягає в здійсненні функцій, що забезпечують реалізацію прав співвласників на володіння та користування спільним майном співвласників, належне утримання багатоквартирного будинку та прибудинкової території, сприяння співвласникам в отриманні житлово-комунальних й інших послуг належної якості за обґрунтованими цінами та виконання ними своїх зобов’язань, пов’язаних із діяльністю об’єднання.

ОСББ може бути створено лише власниками квартир і нежитлових приміщень у багатоквартирному будинку. Установчі збори об’єднання в новозбудованих багатоквартирних будинках можуть бути проведені після державної реєстрації права власності на більше половини квартир і нежитлових приміщень у такому будинку. Для створення об’єднання скликаються установчі збори. Наразі кожен співвласник квартири чи нежитлового приміщення в будинку вважається членом ОСББ.

Загальні збори співвласників будинку, своєю чергою, є вищим органом управління ОСББ, їх рішення є обов’язковим для всіх співвласників.

Необхідно знати, що затвердження кошторису об’єднання, а також визначення розміру внесків та платежів співвласниками відноситься до компетенції загальних зборів. Саме такі внески для ОСББ замінюють квартирну плату, що сплачується житлово-експлуатаційним підприємствам (ЖЕП) власники квартир, якщо обслуговування будинку здійснюють ЖЕПи. Але внески не є аналогом квартирної плати.

4. Якщо мешканці Вашого будинку до 1 липня 2016 року не визначаться з формою управління, тоді рішення про форму управління буде прийнятовиконавчим органом місцевої ради на територіїякоїрозташованийбудинокшляхомобрання на конкурсних засадах.

До моменту прийняття рішення про обрання управителя, функції виконавця послуг по утриманню будинків, споруд та прибудинкових територій буде здійснювати КП «Керуюча компанія з обслуговування житлового фонду» відповідного району м. Києва.